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Gute Gründe für …..
       genossenschaftlichen Wohnungsbau Am Sportplatz – Maro

Nachhaltig, bezahlbar und zukunftsfähig

Der Marquartsteiner Gemeinderat hat sich mehrheitlich entschlossen, auf einer bisher unbebauten Fläche von ca. 4.200 qm die Planungen für genossenschaftlichen, bzw. sogenannten EOF-Wohnungsbau voranzutreiben. Bei Wohnungsbau nach den Regeln der einkommensorientierten Förderung (EOF) werden die zukünftigen Mieten je nach Höhe des Einkommens des Mieters gefördert.

Die geplante Bebauung lässt auf relativ kleiner Fläche ca. 25 Wohnungen zu. Hinzu kommen gemeinschaftliche Aufenthaltsräume und Platz für eine sogenannte Demenzgruppe. Das ist wesentlich mehr Wohnraum auf dieser Fläche als beim Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern möglich wäre. Das benachbarte Baugebiet hat z.B. auf einer doppelt so großen Fläche von 8.500 qm nur 13 Wohneinheiten geschaffen. Eine Reduzierung auf noch weniger Wohnungen würde das Konzept unmöglich machen. Es würden u.a. die Gemeinschaftsräume und auch die Demenzgruppe wegfallen und damit ein wesentlicher Aspekt des Projekts. Diese Flächen sparende, aber um ein Stockwerk höhere Bauweise ist aus Verantwortung gegenüber nachfolgenden Generationen notwendig.

Die vier geplanten Häuser werden zum Teil bis zu drei Geschosse (einschließlich Erdgeschoss) aufweisen. Diese Bauform findet sich auch bei anderen Gebäuden in der Gemeinde, insbesondere bei älteren Bauernhäusern. Der Bau von Einfamilienhäusern war früher hingegen unüblich und entstand erst im letzten Jahrhundert. Ferner sind die geplanten dreigeschossigen Häuser gegenüber der bestehenden Bebauung zurück verlagert. Das am nächsten an das Wohngebiet beim Brandäcker angrenzende Haus wäre nur zweigeschossig und von der Höhe vergleichbar mit der dort jetzt schon zulässigen Bebauung. Auch dort ist für zweigeschossige Zweifamilienhäuser 6,40 m seitliche Wandhöhe vorgesehen, wie auch in der jetzigen Planung für das angrenzende neue Baugebiet. Allerdings stehen die von Maro geplanten vier Häuser sogar ca. 40 bis 70 cm tiefer, als die Häuser vom Brandäcker, die mit der Fußbodenhöhe zum Teil deutlich über dem natürlichen Gelände errichtet wurden.

Auch die geplante Lage zwischen bestehender Bebauung am Brandäcker und dem Sportplatz ist die einzig geeignete. Durch die neue Fußgängerbrücke ist diese Wohnlage fußläufig nur unwesentlich weiter vom Dorfzentrum entfernt als z.B. die zeitgleich entstehende Bebauung im Bereich zwischen der Bundesstraße und der Enzianstraße oder das bestehende Seniorenstift Marienbad. Die Lage am Brandäcker ermöglicht zudem auch eine spätere Erweiterung.

Probleme auf der Freiweidacher Straße, die eine übergeordnete Kreisstraße ist, sind nicht zu erwarten. Vorsorglich wird jetzt nach Vorliegen einer konkreten Planung im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung überprüft, inwieweit es zu einer höheren Verkehrsbelastung kommen kann. Vorher war diese Prüfung nicht möglich, da die genaue Planung nicht bekannt war. Zu Bedenken ist auch, dass die Verkehrsbelastung an jedem Heimspiel auf dem Fußballplatz höher ist als die zu erwartende Belastung durch das neue Baugebiet.

Spürbar mehr LKW-Verkehr ist nicht zu erwarten: zum einen ist die Achenbrücke schon auf 5 t beschränkt und damit für solche Fahrzeuge gesperrt. Darüber hinaus wird das neue Baugebiet und auch das geplante Heizkraftwerk am Sportplatz von Staudach her erschlossen. Hier ist im Jahresschnitt mit 1 – 2 LKW-Fuhren Hackschnitzel pro Woche zu rechnen, im Winter mit ca. 3-4 Fuhren, also ca. alle 2 Tage ein einziger LKW. Da dürfte der Lieferverkehr durch Internetbestellungen der Privathaushalte eine höhere Belastung darstellen. Das Heizkraftwerk selbst ist deutlich kleiner als das in Grassau und mit dem zu vergleichen, das in Grabenstätt direkt an die Schule bzw. die dortige Turnhalle angebaut ist, noch näher als hier beim Landschulheim. Die Technik der Hackschnitzelverbrennung ist soweit fortgeschritten, dass die Abluft deutlich sauberer ist als die Abluft bei privaten Öl- oder Holzöfen bei gleicher Anzahl von Wohneinheiten. Das Heizkraftwerk kann auch nicht im bestehenden Gewerbegebiet angesiedelt werden, da dieses in privater Hand ist und die Bedingungen des Eigentümers für die Energieversorgung unannehmbar sind. Auch sehen die Festsetzungen dieses Gewerbegebiets Betriebe vor, die personalintensiv sind. Ein solches Heizwerk würde aber fast vollautomatisch laufen und benötigt nur selten Personal vor Ort.

Langfristige Ortsentwicklung statt Flächenfraß

Die Situierung der genossenschaftlichen Gebäude von Maro innerhalb des Geländes soll auch großzügig gehalten sein, um die Wohnungen attraktiv zu machen, insbesondere für ältere Gemeindebürger, denen das eigene Haus zu groß geworden ist. Eine Wohnbebauung mit gleicher Anzahl von Wohnungen, beispielsweise im Dorfzentrum im Bereich der ehemaligen Alpenrose, wäre zu eng und damit unattraktiv. Es hätte in der Enge den Charakter von Wohnblöcken. Wer würde sein Haus aufgeben um in so eine dicht bebaute Wohnumgebung zu ziehen? Diese Flächen werden zum Teil auch als innerörtliche Flächen für Handel, Gewerbe und Freiberufler, wie Ärzten, benötigt. Auch auf dem ehemaligen Bahnhofsgelände ist zu wenig Platz und die zentrale Fläche ist für die Entwicklung des Ortes zu wichtig, als dass sie jetzt mit Wohnbebauung verbaut wird. Wissen wir, ob sich der Einzelhandel dort nicht noch entwickeln muss, weil er sonst an den Ortsrand oder gar in andere Gemeinden abwandert? Brauchen wir nicht ein Gebäude für die Allgemeinheit, als Treffpunkt, für Veranstaltungen und diverse Funktionen? Bleibt der Kindergarten, wo er ist, oder sollte er nicht näher ins Zentrum? Wir dürfen uns hier also nicht unsere Entwicklungsmöglichkeiten im wahrsten Sinne des Wortes „verbauen“. Vielleicht werden ja zukünftige Gemeinderäte über die Nutzung dieser Flächen entscheiden. Es drängt uns nichts.

Wohnraum muss bezahlbar sein und bleiben

Der Vorteil der Entwicklung des Bauvorhabens und vor allem der späteren Betreuung durch eine Genossenschaft liegt auch darin, dass diese bei den Mietpreisen gedeckelt ist und in den nächsten 40 Jahren einen Teil der Mietwohnungen nur in Rücksprache und mit Zustimmung der Gemeinde belegen kann. Selbst wenn es am Anfang nicht nur Marquartsteiner Bewerber geben sollte, so wird auf Dauer durch den natürlichen Wechsel eine vollständige Belegung durch Marquartsteiner erfolgen. Darüber hinaus wird die Genossenschaft vor allem am Anfang das Zusammenleben moderieren – anders als bei den üblichen Mehrfamilienhäusern. Natürlich steht eine solche Genossenschaft bei der Vermietung auch unter staatlicher Kontrolle. Dadurch und durch das Mitspracherecht der Gemeinde wird garantiert, dass die Mietpreise auch für Mieter mit nicht sehr hohem Einkommen erschwinglich bleiben und das betrifft 60 % der Bevölkerung!

Diese neue Form der Bebauung ist die zielführendste, wenn wir es auch in Zukunft unseren Kindern, aber auch den Senioren ermöglichen wollen, hier wohnen zu bleiben. Die Schaffung von Bauland nur für Ein- oder Zweifamilienhäuser jedenfalls ist keine: Welche junge Familie kann sich heute noch den Baugrund leisten und dann noch den Bau selber? Und wie lange können wir überhaupt noch Bauland zur Verfügung stellen, bis der Baugrund in Marquartstein erschöpft ist? Hingegen würde der geplante genossenschaftliche Wohnungsbau sogar Druck aus dem Wohnungsmarkt (für Einheimische) nehmen. Er schafft auf kleiner Fläche viele Wohnungen.

In der Vergangenheit wurden viele Fehler in der Wohnbaupolitik in Marquartstein gemacht. Ebenso wie das Gewerbegebiet gibt es viele Baugründe in der Hand von Privatpersonen, die diese nicht zur Verfügung stellen. Hierauf müssen wir reagieren und neue Wege gehen. Ein bisschen Mut für diese neuen Wege anstatt in nicht weiterführenden Gewohnheiten zu verharren würde uns gut tun.

Start der offiziellen Bürgerbeteiligung

Das Grundkonzept von Maro und dessen Projekts wurde bereits vor zwei Jahren öffentlich im Gemeinderat vorgestellt und auch danach war es immer wieder Thema im Gemeinderat. Jeder an der Entwicklung Marquartsteins Interessierte konnte sich also frühzeitig informieren. Nun liegt die konkrete Detailplanung vor und erst jetzt kann daher die Bauleitplanung mit der dafür vorgesehenen Bürgerbeteiligung in die Wege geleitet werden. Jeder Bürger kann in diesem Verfahren Einwände erheben. Am Ende wird entschieden, was für die Entwicklung ganz Marquartsteins das Beste ist. Die Interessen der Nachbarn spielen dabei natürlich eine Rolle, können aber nicht allein maßgebliches Kriterium sein.

Ausführliche Infos auf der Seite der Gemeinde Marquartstein unter www.marquartstein.dePeter Lloyd

(12. September 2019; update 29. Dezember 2019)

Der Ortsverband Marquartstein stellt sich vor.
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